서울 아파트 실거래가 하락 이유 분석 (2025년 기준)
최근 1~2년 사이, 많은 분들이 놀랄 정도로 서울 아파트 실거래가가 하락하고 있습니다. 특히 강남, 송파, 마포 같은 인기 지역에서도 억 단위 하락 거래가 속출하고 있는데요. 이번 글에서는 왜 이런 현상이 나타나는지, 어떤 구조적 원인이 있는지 분석해보겠습니다.
1. 실거래가 하락, 얼마나 떨어졌나?
2025년 상반기 기준, 서울 아파트 평균 실거래가는
20212022년 고점 대비 약 1525%
하락한 상태입니다.
| 지역 | 2021년 고점 | 2025년 실거래가 | 하락률 |
|---|---|---|---|
| 강남구 대치동 | 35억 | 27억 | -23% |
| 마포구 아현동 | 16억 | 12.5억 | -21% |
| 노원구 중계동 | 9억 | 7.2억 | -20% |
| 송파구 잠실동 | 24억 | 18.5억 | -23% |
2. 가장 큰 원인은 기준금리 인상입니다.
2022~2024년 동안 기준금리는 꾸준히 올라, 주택담보대출 금리가 7%에 육박했었습니다.
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대출이자 부담 증가 → 구매 심리 위축
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특히 고가 아파트일수록 거래 절벽 심화
💬 "사려는 사람은 없고, 팔려는 사람만 넘쳐나니 가격은 자연히 떨어졌습니다."
3. 거래 절벽 + 심리 위축
2024년~2025년 서울 아파트 시장은 거래량이 극히 적은 시장입니다.
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거래량 역대 최저 수준 기록
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매수자는 ‘더 떨어질 것 같아’ 관망
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매도자는 ‘팔아야 하나?’ 고민만 늘어감
이러한 심리적 불안정이 실거래가 하락을 부추기고 있습니다.
4. 정부의 부동산 정책 변화
정부는 실수요자를 위해
규제를 일부 완화했지만,
여전히 보유세 부담,
양도세 이슈,
공시가 현실화 등으로
다주택자들의 매도 물량이
시장에 쏟아졌습니다.
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공급 늘고 수요는 줄면서 → 하락 가속화
📌 특히 1주택자라도 ‘공시가격 12억 초과’이면 세금 부담 커진다는 점도 매물 증가 원인 중 하나입니다.
5. 입주 예정 물량 부담
서울은 공급이 부족하다는 인식이 강했지만,
실제로는 일부 지역에서
2023~2025년 사이 입주 물량이 몰리면서 전세와 매매가 하락 압력이 생겼습니다.
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동작구, 강동구, 은평구 등은 1~2년간 입주 폭탄
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입주가 몰린 지역은 실거래가가 특히 큰 폭으로 하락
Q&A: 앞으로는 오를까, 더 떨어질까?
Q. 지금이 바닥인가요?
A. 일부 단지는 반등 조짐이 있지만, 전반적 회복은 2025년 하반기 이후 예상됩니다. 금리 인하, 경기 반등이 전제되어야 합니다.
Q. 실수요자는 언제 매수해야 할까요?
A. 입주가 몰리는 단지의 급매물을 노리거나, GTX 노선 예정 지역 중심으로 내 집 마련 전략을 세우는 것이 유리합니다.
서울 아파트 가격, 구조적 조정은 아직 끝나지 않았다
현재 실거래가 하락은
단기적 침체가 아닌 구조적 조정의 일부로 볼 수 있습니다.
하지만 일부 핵심 지역은 이미 하락폭이 커
실수요자에게는 기회 구간이
올 수 있습니다.